<나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다> 잭파시 부동산 투자법
<나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다> 도서 소개
이 책은 부동산 계약금조차 없어서 6개월 간 네이버 부동산의 매물 검색만 하며 돈 없이도 투자할 수 있는 집을 찾던 저자가 멘땅에 헤딩하듯 손품과 발품을 팔아가며 10년간 개발해 온 소액투자의 기술과 실전 사례를 집대성한 책이다. 저나는 잭파시가 산 물건이라고 하면 거래량이 뛰고, 그가 강의를 열면 하루 만에 마감되는 등 투자자들이 먼저 인정한 무피 투자의 고수다. 그는 이 책을 통해 직접 실행하며 돈을 벌어왔고, 지금도 같은 방법으로 돈을 벌고 있는 투자 전략들을 아낌없이 공개했다.
아파트 단지 이름은 물론 매수 시기, 투자비용과 수익까지 모두 공개한 실전 사례는 읽은 것만으로도 투자 경험이 되며, 그가 개발한 아파트, 오피스텔 투자 타당성 분석은 10년 투자 경력이 집약된 분석 툴이다. 게다가 현재까지 개인 명의의 대주택자로서 세금을 무서워하지 않으면서도 꾸준히 투자해 올 수 있었던 절세 전략은 어디에서도 들을 수 없는 독보적인 노하우다. 이 책은 누구나 부동산 투자에 뛰어들 수 있다는 자신감을 주며 '정말 대출 없이 0으로 집을 살 수 있어?"라고 생각하는 투자자들에게 명확한 답을 줄 것이다.
잭파시(최경천) 저자 소개
저자는 20대에 첫 집을 산 후 인생이 180도 바뀌었다. 이로써 부동산 투자에 눈떴기 때문이다. 하지만 200만 원대 월급으로는 종잣돈을 모으는 것조차 힘들었기에 대출을 많이 받을 수 있는 경매로 부동산 투자를 시작했다. 당시 그의 통장에는 300만 원이 전부였고, 입찰 보증금 2000만 원을 마련하기 위해 대출을 받아야 했다. 이후 경매에도 대출 규제가 생기자 대출 없이도 소액투자가 가능한 갭 투자를 시작했다. 1년간 아파트, 빌라, 오피스텔, 분양권 등 다양한 투자 경험을 쌓으며, 현재 110억 자산가치의 50여 채 임대 주택을 보유하고 있다.
월급쟁이에서 자산가로 거듭난 과정
3년 동안 일을 했는데 300만 원 밖에 모으지 못했던 저자는 이대로 직장생활만 열심히 해서는 1억 원은 커녕 몇천만 원도 모으기 힘들다는 걸 깨달았다. 10년 근속 후 과장이 된 2021년 역시 상황은 달라지지 않았다. 세후 300만 원으로 월소득이 100만 원 늘었지만 형편은 그대로였다. 근속연수에 맞춰서 연봉은 오르지만 그보다 물가가 더 많이 오른다는 건 누구나 다 아는 사실이다. 실제로 고용노동부 산하 한국경제연구원에 따르면 근로자 월평균 인금은 2016년 310만 5000원에서 2021년 365만 3000원으로 17.6% 올랐지만, 근로소득세와 사회보험료 부담은 같은 기간 36만 3000원에서 50만 7000원으로 39.4% 증가했다. 그래서 아무리 월급이 올라도 체감이 어려운 것이다.
저자는 노동소득으로 도저히 부자가 될 수 없다고 판단해 부동산 투자에 뛰어 들었고, 대출 없이 0원으로 시작해서 50여 채의 임대주택을 운영하는 자본가가 되었다. 이 모든 과정은 하루 아침에 이루어진 꿈이 아니라 무려 10년 동안 부동산 투자를 해 오면서 매년 한두 채씩 꾸준히 자산을 불려 온 결과이다. 이제 월급을 은행에 차곡차곡 쌓아두기만 하면 현금은 쓰레기가 될뿐이고 나는 점점 가난해진다는 사실을 알아야 한다. 주택가격이 상승할수록 투자자의 자산은 증가한다. 저자의 부동산 시세 총합이 110억 원이 넘으니, 여기서 10%만 상승해도 11억 원이 증가하는 것이다.
2021년 퇴사할 때 세후 290만 원의 소득으로 어떻게 자산가가 될 수 있었을까? 바로 비밀은 무피와 플피이다. 무피는 전세가와 매매가의 차익이 없어 매수자의 돈을 들이지 않고 부동산을 구매하는 것이고, 플피는 전세가가 매매가보다 높아 매수자가 오히려 돈을 받으면 부동산을 구매하는 전략으로 돈을 모았다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 3가지 능력이 있어야 한다. 정보력, 행동력, 자금력이다. 제대로 된 정보력이 없다면 행동력만으로 투자를 뛰어들 수 없다. 좋은 정보를 찾고도 자금력이 없으면 투자하기 힘들다. 직장인은 근로소득만으로 돈을 모으는 건 한계가 있으니 초기에는 은행 대출을 이용할 수밖에 없다. 얼마나 레버리지를 잘 활용하느냐가 진짜 능력이다. 마지막으로 행동력은 임장을 다니고 발로 뛰어다니는 실행력만을 말하는 것이 아닌, 이 모든 과정을 장기적으로 끈기 있기 실행할 수 있는 능력이 바로 부동산 투자에 필요한 행동력이다.
주택을 자산을 만드는 과정에서 따라야 할 절차가 있다. 무주택에서 1주택으로, 그다음에 다주택으로 넘어가야 한다. 이제부터 저자가 리스크를 최소화하면서 부동산 전략을 어떻게 세웠는지 설명하겠다.
1. 수도권과 디커플링되는 지역을 찾아라. 우선 지역별로 수도권 물건과 지방 물건을 6:4 정도 운영한다. 지역별 사이클에 따라 주기적으로 찾아오는 하락 리스크를 분산하기 위해서다. 전국이 같은 시기에 동일한 하락과 상승 사이클을 보이지 않는다. 만약 수도권이 고점 경계감으로 하락장세로 들어선다고 해도, 부산을 비롯해 가까운 울산과 경남 지역은 수도권과 디커플링 되어 상승할 것으로 예상한다.
2. 부동산 종류에 따라 투자 기간을 달리하라. 물건의 종류에 따라 수도권 아파트, 지방의 공시가 1억 원이하 아파트, 서울. 인천의 구축 빌라, 서울 오피스텔 이렇게 네 가지 종류를 4 : 2 : 2 : 2 비율로 가지고 간다. 종합적으로 수도권의 물건은 장기 보유를 기본으로 하고, 지방의 물건은 2년 보유 후 기본세율이 되면 매도하고 현금흐름을 만드는 방법으로 포트폴리오 리밸런싱을 한다.
3. 월세로 현금흐름을 확보하라. 전세와 월세로 나눈 포트폴리오 운영이 주택 하락기에 현금흐름을 만들어 주는 전략이다. 부동산 투자는 장기 투자이기 때문에 현금흐름이 중요하다. 이를 대비하기 위한 대책으로 전세, 월세 포트폴리오 구성이다. 저자가 쓰는 방법은 이렇다. 처음에는 전세로 넣었다가 2년 뒤 계약이 종료되거나 임차인이 갱신청구권을 사용해 4년 뒤 계약이 종료되었을 때를 노리는 것이다. 이렇게 2~4년 정도가 지나면 전세가격의 상승분이 생긴다. 이때 다음으로 계약하는 임차인에게 기존 보증금은 그대로 두면서 전세가 상승분을 월세로 받는 것이다. 수도권 아파트 전체를 새로 받을 때 이 방법을 쓴다고 했다. 인상된 전세가격이 1억 5000만 원이면 월세로 50만 원을 받는데, 3000만 원당 월세 10만 원 꼴로 변경할 수 있다고 보면 된다.
나의 생각
나는 이 책에서 잭파시가 10년동안 투자한 상황판을 보고 충격을 받았다. 누군가는 행동을 했고, 누군가는 관망을 했다. 누군가는 월급쟁이로 자산가가 되었고, 누군가는 여전히 직장인이다. 전자의 누군가는 잭파시이고, 후자의 누군가는 바로 나 자신을 말한다. 결혼 15년 동안 무엇을 했을까? 예적금이 최고라고 생각하며 살았던 지난날이 후회가 되었다.
저자는 가장 잘 보이는 벽에 '서울.수도권 광역전철노선도'를 붙여놓고서 부동산 정보를 하나씩 붙여 나갔다. 여기에 더해 '투자 상황판'을 만들어 부동산 관련 책과 서류들을 모아놓은 방은 '부동산 방'이라고 불렀다. 2013년 대출금 2000만 원으로 경매에 낙찰된 물건을 팔아서 여러 부동산으로 불렸던 상황을 볼 수 있는 사진들이다. 2020년부터 급격하게 부동산 개수가 늘어난다. 마치 눈사람 만드는 것과 비슷하다. 투자 초기에는 1년에 한두채 사는 것도 힘들지만 현재는 한 달에 한 두채 매수할 수 있는 능력이 생겼다고 한다.
기회는 아직도 남아 있다. 통계청의 '2020년 주택 소유 통계'에 따르면 전체 2092만 7000 가구 중 주택을 소유한 가구는 1173만 가구(56.1%)이고, 무주택 가구는 919만 7000 가구(43.9%)다. 즉 우리나라 가구 중 반 이상이 주택을 가지고 있고 나머지 반 정도가 주택을 가지고 있지 않다는 것이다. 이 통계대로라면 우리에게 아직은 기회가 있다.
꼭 알아야 할 부분은 세금이다. 주택 세금이 2020년 7월에 크게 바뀌었다. 그중 취득세의 경우 지밥세법 시행령이 변경된 2020년 8월 12일부터 조정대상지역 3 주택 이상이나 법인의 경우 12%라는 무거운 세율을 부과했다. 하지만 다주택자들의 세금 회피처로 '공시가격 1억 원 이하의 주택'은 노후화되고 입지가 좋지 않을 것이기 때문에 몇 채를 사더라도 취득세 중과에 적용되는 주택 수에 해당하지 않는다. 또한 주택이 아닌 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설은 종부세 과세 대상이 아니다. 분양권과 조합원 입주권도 주택이 아니므로 역시 종부세 과세 대상에 해당되지 않는다. 저자가 50여 채를 보유하면서도 종부세 걱정을 하지 않고 투자할 수 있는 이유 중 하나가 오피스텔 비율이 높기 때문이다. 오피스텔은 근린생활시설, 즉 상가로 분류되어 주택 재산세가 나오지 않는다. 아파트처럼 시세 차익은 나지 않지만 꾸준히 올라주면서 종부세에 포함되지 않으니 세금 걱정 없이 장기투자 하기 좋다.
최근에 1억원 이하 아파트를 매수하면서 인테리어 사장님과 깊은 대화를 나눈 적이 있는데 지인들 중에 20채 이상 소형 아파트를 가지고 계시는 분들이 많다고 한다. 사장님도 4천만 원 정도일 때부터 한 채씩 사기 시작해서 현재는 20채를 보유하고 있다고 한다. 세금이 엄청나오겠다고 하니 1억 이하 아파트는 개인 투자자가 몇 채 가지고 있다고 해서 걱정할 만큼 세금이 나오는 게 아니니 열심히 모아서 한 채 더 사라고 권유해 주셨다.
내가 사는 세상은 우물 안이었구나! 정말 아무것도 몰랐다는 생각이 들었다. 책을 읽을수록 부동산 관련 종사자분들과 대화할수록 새로운 세상이 열리는 것 같다.